Оценка объектов недвижимости в Екатеринбурге

Мeтoды oцeнки: кaк мы cчитaем cтoимocть 

Чтобы определить стоимость объекта, мы применяем различные оценочные методы. Всего в базовом инструментарии оценщика существует три подхода к оценке: сравнительный, доходный и затратный. Каждый из них имеет свои особенности применения. Выбор метода осуществляется оценщиком индивидуально в каждом отдельном случае и зависит от вида объекта недвижимости, который требуется оценить, и ситуации заказчика, в которой ему потребовалась оценка. Бывает, что специалист использует сразу все подходы из имеющихся.

Сpaвнитeльный мeтoд 

Суть данного оценочного метода состоит в анализе рынка аналогичной недвижимости в конкретном регионе - то есть сопоставимой с объектом оценки по ряду критериев (вид, район расположения, площадь, состояние и др.), в отношении которой имеется достоверная информация о цене. Сравнительный метод эффективен для регулярно продаваемых объектов, однако он не подойдет для оценки уникальных, аналогов которых нет на рынке или их довольно мало (хотя это довольно большая редкость).

Дoxoдный мeтoд 

Этот оценочный метод основан на оценке прогнозов относительно будущих экономических выгод от владения недвижимостью и базируется на капитализации или дисконтировании денежного фонда, ожидаемого в будущем. Чем выше доход, который может принести объект его владельцу, тем выше его стоимость. Доходный метод часто применяют для оценки помещений, которые планируется сдавать в аренду. 

3aтpaтный мeтoд 

Данный оценочный метод противоположен доходному, поскольку основывается на понесенных владельцем недвижимости затратах. При его применении оценщик учитывает данные о степени износа объекта и объеме расходов на его восстановление. Итоговая цена недвижимости, которую оценивают, будет равно стоимости создания аналогичного объекта. Затратный метод эффективен в отношении новых строительных объектов, недавно сданных в эксплуатацию.

Чтo влияeт нa cтoимocть нeдвижимocти 

Рынок недвижимости довольно разнообразен - жилые дома, квартиры, коттеджи, офисные помещения, здания компаний, склады и гаражи и т.д. Вид строительных объектов влияет на их стоимость, но также важны и другие параметры, в частности:

• чем выше спрос на рынке недвижимости на объект, тем выше его стоимость;
• самая дорогая недвижимость в регионах с высокими доходами, высоким качеством жилищного фонда, благоприятными экологическими и климатическими условиями;
• недвижимость, расположенная в центре города, будет стоить дороже, чем в отдаленных от центра районах;
• развитость ближайшей инфраструктуры повышает цену строительных объектов;
• год постройки, этажность, состояние придомовой территории, наличие других строений на территории также учитываются при ценообразовании;
• площадь помещения, количество комнат, наличие ремонта, присутствие балкона/лоджии еще одни важные параметры, влияющие на цену квартиры. 

Существуют и другие критерии, которые влияют на стоимость. Например, для дач и недвижимости, расположенной в курортных местах, важны сезонные колебания. Так, в сезон лета их цена значительно выше, чем в более холодные времена года.

Кaк пpoxoдит oцeнкa oбъeктoв нeдвижимocти 

Данная услуга представляет собой ряд поэтапных действий, которые выполняются в строгой последовательности. Такой подход гарантирует конечную цель - установление верной цены с учетом всех важных критериев и предоставление обоснованного документа, подтверждающего ее.

Чтобы вы лучше понимали, как происходит оценка недвижимости и как работает оценщик, расскажем о всех этапах по-порядку.

Этaп 1. Пocтaнoвкa зaдaния нa oцeнкy 

Оценка может проводиться для разных целей. Например, клиент хочет узнать цену недвижимости, чтобы продать ее по оптимальной стоимости и не продешевить, или покупатель хочет убедиться в том, что планируемая покупка действительно того стоит. Оценщик должен понимать, для каких целей заказчик инициирует оценку. Это специалист выясняет в ходе беседы с клиентом.

Этaп 2. Пoдпиcaниe дoгoвopa 

После того как цели заказчика выяснены, мы заключаем с ним договор о проведении оценки. Это нужно, чтобы юридически закрепить договоренности относительно данной процедуры и в дальнейшем избежать неприятные ситуации для обеих сторон.

Этaп 3. Сбop инфopмaции 

На данном этапе специалист приступает к непосредственной оценке объект. Первый, но значимый шаг в этом деле - сбор информации об объекте недвижимости:

• ее географическое расположение;
• удаленность от центра населенного пункта;
• развитость инфраструктуры в районе, в котором находится объект;
• вид недвижимости;
• возраст постройки;
• количество этажей;
• площадь помещения;
• состояние объекта и придомовой территории;
• особенности планировки и интерьера;
• спрос на рынке и др. 

Перечисленное влияет на стоимость объекта недвижимости, поэтому представляет для оценщика особую важность. Эти сведения специалист получает только из достоверных источников и обязательно проверяет их на актуальность.

Этaп 4. Рacчeт cтoимocти 

Когда все важные сведения об объекте, который оценивают, собраны и проверены на предмет актуальности и достоверности, оценщик переходит к расчету его стоимости. Для этого он использует доходный, затратный и (или) сравнительный подход. Выбор метода осуществляется исходя из вида недвижимости, целей заказчика в отношении ее, развитости рынка аналогичных объектов в конкретном регионе. Специалист может использовать как один, так и сразу все три метода - это решается индивидуально в каждом отдельном случае.

Этaп 5. Фopмиpoвaниe oтчeтa 

Заключительным этапом проведения данной процедуры является составление отчета об оценке. Это важный документ, который вы получите после выполнения всех вышеперечисленных действий. Отчет оценщика поможет вам в ситуациях, в которых необходимо подтвердить цену недвижимости. В частности, при рассмотрении земельно-имущественных споров отчет об оценке станет хорошим подспорьем в суде.

Для чeгo нyжнa oцeнкa квapтиpы или дpyгoй нeдвижимocти 

Оценить недвижимость может потребоваться как физическим, так и юридическим лицам в случае:

• сделок с недвижимым имуществом: купля, продажа, аренда, дарение, обмен и др.;
• приватизации квартиры, находящейся в муниципальной собственности;
• страхования недвижимости;
• получения кредита под ее залог (в том числе при ипотеке);
• процедуры банкротства;
• реорганизации предприятия;
• прекращение деятельности компании (ликвидация);
• земельно-имущественных споров, в частности бракоразводных и наследственных;
• оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости и др. 

Проведение оценки выступает неким гарантом, что продавец и покупатель недвижимости не останутся в минусе после оформления сделки и их интересы не будут ущемлены. А в случае возникновения земельно-имущественных споров отчет об оценке выступает авторитетным доказательством истинной цены объекта.

Кaк пocчитaть cтoимocть жилья caмoмy 

Как мы уже выяснили, чтобы определить стоимость жилья необходимо:

• обладать знаниями в области экономики;
• понимать, какие факторы влияют на размер стоимости объекта;
• уметь применять доходный, затратный и сравнительный методы;
• разбираться в стандартах оценки и в нормативно-правовых документах в сфере оценочной деятельности. 

Перечисленными знаниями и навыками обладают квалифицированные оценщики, поэтому следует доверить это дело им. Наши профессионалы проведут качественную независимую оценку и предоставят вам объективный отчет с подписями и печатями, который официально подтвердит стоимость объекта недвижимости.